▲ 경기도 화성시 동탄에 위치한 레이크원 오피스 (사진=시민제공)

[브레이크뉴스경기남부=수원 오경희기자] 2024년 5월 입주를 시작한 동탄 레이크원 오피스가 관리인 선출을 둘러싼 갈등으로 정상적인 건물 관리를 하지 못하고 있다. 새로 시행된 집합건물법 개정에도 불구하고, 오피스·오피스텔· 지식산업단지등 집합건물 소유자들이 여전히 사각지대에서 피해를 호소하는 상황이 이어지고 있다.

 

▲관리인 헌터들의 그림자, 정상 관리 막아

 

동탄 레이크원 A동은 지난해 12월 17일 관리단 총회를 통해 입주민들이 직접 관리인을 선출했다. 하지만 선출되지 않은 G씨가 허위 신고를 하면서, 합법적으로 뽑힌 관리인의 등록이 지연되고 있다. 이로 인해 관리업무는 사실상 마비 상태에 빠졌다.

 

이같은 사례는 다른 집합건물에서도 반복되고 있다. 동탄 금강펜테리움 IX타워에서는 관리인 선정과 주차장 관리 문제로 조폭까지 개입하는 충돌이 벌어졌고, 남양주 현대 프리미엄 캠퍼스에서는 관리인 장악을 둘러싼 분쟁 끝에 사문서 위조 혐의로 두 명이 구속되기도 했다.

 

관리인 헌터라 불리는 이들은 정상적인 입주자 대표 회의나 총회 과정을 무시하고, 은밀한 방법으로 관리권을 장악해 이권을 챙긴다. 이들이 장악한 건물에서는 하자보수뒷돈거래, 주차장관리수익금의 로열티,도급비 과다청구등의 투명하지않은 관리비 , 불투명한 회계, 탈세등의 문제가 잇따르며 입주민 피해가 눈덩이처럼 불어날 수 있다.

 

▲라이브오피스 논란까지… 갈등의 불씨

 

오피스 관리 문제가 심각한 이유는 단순한 관리비 문제를 넘어, 건물 사용과 권리 문제까지 얽혀 있다는 점이다. 동탄 레이크원은 분양 당시 ‘라이브오피스’라는 홍보 문구를 사용해 사실상 주거형 오피스처럼 인식되도록 했다. 이로 인해 많은 수분양자들이 오피스텔로 오인해 계약을 맺었고, 이에대해 수분양자들이 라이브오피스 명칭에 대한 진정서를 화성시에 제출하기도 했으며 현재도 사무실전용 집합건물에 홍보하고있는 라이브오피스 문구는 여전히 논란의 대상이 되고있다.

 

오피스나 지식산업센터 등은 민간 소유 개념의 집합건물로, 기존 아파트와 달리 공공주택관리법이 적용되지 않는다. 이로 인해 시나 구청 등의 관리·감독도 이뤄지지 않아, 사실상 무방비 상태로 방치돼 왔다.

 

▲집합건물법 개정, 그러나 효과는 '아직'

 

정부는 이러한 문제를 인식해 2023년 3월 집합건물법을 개정하고, 같은 해 9월부터 시행에 들어갔다. 주요 개정사항은 전유부분 50호 이상 건물에 대해 관리인 회계장부 작성 의무화, 그리고 시군구청이 관리·감독 권한을 갖는 내용이다.

 

이에 따라 경기도는 올해부터 전국 최초로 오피스, 오피스텔, 지식산업센터 등 집합건물에 대한 직접 관리에 나섰다. 집합건물 관리인 선임 컨설팅 지원사업도 새롭게 추진 중이다.

 

하지만 제도적 한계는 여전하다. 집합건물은 본질적으로 민사특별법 적용 대상이기 때문에, 지자체의 개입이 제한적일 수밖에 없다. 관리 감독을 위해서는 지자체별로 관련 조례 제정이 필수지만, 아직 조례가 마련되지 않은 시·군도 많아 실제 적용에는 시간이 걸릴 것으로 보인다.

 

경기도청 도시주택과 관계자는 "법 개정으로 공공기관의 관여가 가능해졌지만, 집합건물은 민사 영역이라 한계가 있다"며 "입주자와 수분양자의 적극적인 참여가 기반이 되어야 한다"고 강조했다.

 

현재 동탄 레이크원 입주민들은 관리사무소 측이 구분소유자 동의나 총회 결의 없이 주차장 유료화를 추진하려 하자 강력 반발하며 법적 대응에 나섰다. 입주민들은 "총회 절차를 무시한 일방적 추진은 명백한 불법"이라며, 법원에 가처분 신청과 민사소송을 예고했다.

 

▲"피해는 결국 입주민 몫"

 

관리 사각지대에서 발생하는 피해는 고스란히 입주민과 수분양자들이 떠안고 있다. 부실한 관리, 과다한 관리비 청구, 불투명한 회계, 하자 보수 지연 등 문제는 시간이 지날수록 더 깊어질 수밖에 없다.

 

법은 바뀌었지만, 현장에서 제대로 적용되지 않는다면 집합건물 관리 비리는 되풀이될 뿐이다. 정부와 지자체의 적극적인 관리감독과 함께, 입주민들의 단결된 감시와 참여가 절실히 필요한 시점이다.

 

[Break News Gyeonggi Nambu = Suwon Oh Kyung-hee Reporter] Dongtan Lake One Office, which began occupancy in May 2024, is unable to properly manage the building due to conflicts surrounding the selection of a manager. Despite the newly implemented revision of the Apartment Complex Act, owners of apartment complexes such as offices, officetels, and knowledge industrial complexes are still complaining about damages in blind spots.

 

▲The shadow of manager hunters prevents normal management

 

Dongtan Lake One A-dong residents directly elected a manager through a management team general meeting on December 17 last year. However, as Mr. G, who was not elected, made a false report, the registration of the legally elected manager is being delayed. As a result, management work has virtually become paralyzed.

 

Such cases are being repeated in other apartment complexes. At the Dongtan Geumgang Pentium IX Tower, a conflict broke out over the selection of a manager and parking lot management, with gangsters even intervening, and at the Namyangju Hyundai Premium Campus, two people were arrested on charges of forgery of private documents after a dispute over control of the manager.

 

These so-called manager hunters ignore the normal tenant representative meeting or general meeting process and secretly seize management rights to gain vested interests. In the buildings they control, problems such as shady management fees such as backroom deals for repairs, royalties from parking lot management profits, overcharges for subcontracting fees, opaque accounting, and tax evasion continue to occur, and the damage to residents can snowball.

 

▲ Controversy over live offices… The spark of conflict

 

The reason why office management issues are so serious is that they go beyond simple management fee issues and involve issues of building use and rights. At the time of sale, Dongtan Lake One used the promotional phrase “live office” to make it seem like a residential office. Due to this, many buyers mistakenly signed contracts for officetels, and buyers filed a petition to Hwaseong City regarding the name Live Office. The phrase Live Office, which is currently being advertised on office-only apartment complexes, is still controversial.

 

Offices and knowledge industry centers are privately owned apartment complexes, and unlike existing apartments, the Public Housing Management Act is not applicable. As a result, there is no management or supervision by the city or district office, so they have been left in a virtually defenseless state.

 

▲Revision of the Apartment Complex Act, but the effect is 'still'

 

The government recognized this problem and revised the Apartment Complex Act in March 2023, and it went into effect in September of the same year. The main revisions include the mandatory preparation of management accounting books for buildings with 50 or more exclusive units, and the granting of management and supervision authority to city, county, and district offices.

 

Accordingly, Gyeonggi Province has become the first in the country to directly manage apartment complexes such as offices, officetels, and knowledge industry centers since this year. A new consulting support project for selecting apartment complex managers is also being promoted.

 

However, institutional limitations still exist. Since apartment complexes are essentially subject to the Civil Special Act, local government intervention is bound to be limited. In order to manage and supervise, it is essential for each local government to enact related ordinances, but many cities and counties have not yet established ordinances, so it seems that it will take time for them to be actually applied.

 

An official from the Urban Housing Division of Gyeonggi Provincial Government emphasized, “Although the revision of the law has enabled the involvement of public institutions, apartment complexes are in the civil domain, so there are limitations,” and “Active participation of residents and sub-tenants should be the foundation.”

 

Currently, Dongtan Lake One residents are strongly opposing the management office’s attempt to promote paid parking without the consent of unit owners or a general meeting resolution, and are taking legal action. The residents are announcing a request for an injunction and a civil lawsuit, stating, “Unilateral promotion that ignores general meeting procedures is clearly illegal.”

 

▲“The damage is ultimately the residents’ fault.”

 

The residents and sub-tenants are bearing the full brunt of the damage that occurs in blind spots of management. Problems such as poor management, excessive management fee charges, opaque accounting, and delayed repairs will only get worse over time.

 

The law has changed, but if it is not properly applied on site, the corruption in management of apartment complexes will only repeat itself. It is a time when active management and supervision by the government and local governments, as well as united monitoring and participation by residents, are urgently needed.